Holzbauweise – als langfristiges Investment. 23 nachhaltige Wohneinheiten in München/Neubiberg von Rubner Haus.

Die Schaffung von neuem Wohnraum im Großraum München, wozu auch Neubiberg im Südosten der Stadt zählt, hat sowohl für Politik als auch Bevölkerung oberste Priorität. Deshalb kann es durchaus als kleine Sensation bezeichnet werden, dass der Investor, die Immobilis Group, Rubner Haus, das traditionsreiche Familienunternehmen aus Kiens in Südtirol, mit der Realisierung und Errichtung eines ganzen Stadthaus-Ensembles in nachhaltiger Holzbauweise beauftragt hat.

 
Der Auftrag umfasst insgesamt 23 Wohneinheiten – auf 5 Einfamilienhäuser, 12 Doppelhaushälften sowie 6 Reihenhäuser aufgeteilt. Dr. Deborah Zani, Geschäftsführerin von Rubner Haus, erklärt im Rahmen der Vertragsunterzeichnung: „Für Rubner Haus ist dieses Projekt der größte zusammenhängende Real-Estate-Auftrag in der mehr als 50-jährigen Unternehmensgeschichte.“

Nachhaltigkeit als Philosophie

Bei der Umsetzung dieses Stadthaus-Ensembles wählte Thomas Fleischmann, Geschäftsführer der Münchner Immobilis Group, einen für diese Branche ungewöhnlichen Zugang: „Noch vor der Planung habe ich mir die Frage gestellt, wie die Wohnsiedlung in zirka 15 bis 20 Jahren aussehen soll, sodass man immer noch gerne darin wohnen möchte. Sehr schnell war klar, dass der alte Baumbestand auf dem Areal dabei eine zentrale Rolle spielt.“ Die Bäume bilden Treffpunkte und sind gleichzeitig das lebendige Symbol des Nachhaltigkeits-Gedankens, der sich als roter Faden durch das gesamte Projekt zieht. Thomas Fleischmann geht weiter ins Detail: „Mit dem Besitz eines solchen Grundstücks trägt man auch eine Menge Verantwortung, so etwas muss man vernünftig entwickeln. Deshalb wollten wir lieber einen offenen und durchlässigen Lebensraum initiieren, anstatt eine weitere in sich abgegrenzte Kleingartensiedlung hinzustellen.“ Zwischen den Gebäuden und Bereichen werden keine Zäune errichtet oder Hecken gepflanzt, die Häuser sind somit tatsächlich Teil einer Gemeinschaft – und eines Gemeinschaftsgefühls. Sämtliche Objekte werden in Zukunft vermietet und sollen vor allem junge Familien ansprechen.

Projektentwicklung mit Hindernissen

Bemerkenswert ist auch die Entstehungsgeschichte dieses Projekts von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Unterzeichnung des Kooperationsvertrags. Aufgrund der Corona-Pandemie war es nötig, die Projektplanung völlig neu zu organisieren und auf die aktuellen Rahmenbedingungen und Vorschriften abzustimmen. Deshalb hat man die Projektsteuerung einem erfahrenen Spezialisten für die Realisierung anspruchsvoller Bauvorhaben übertragen: dem in München und Hamburg ansässigen Unternehmen VITZTHUM Projektmanagement. Dass VITZTHUM zudem oft und erfolgreich mit Südtiroler Firmen arbeitet ist ein weiterer Pluspunkt in der gemeinsamen Projektrealisierung mit Rubner Haus. Dr. Deborah Zani berichtet: „Die Zusammenarbeit zwischen der Immobilis Group, Kartenbeck und Lang Architekten sowie VITZTHUM und Rubner Haus ist von gegenseitigem Vertrauen geprägt. Nur so war es möglich, unter diesen Rahmenbedingungen einen solchen Abschluss auszuarbeiten.“ Da das Baugewerbe in Deutschland zu dieser Zeit nicht gänzlich stillgestanden ist, war es erlaubt, parallel zu einer Vielzahl an Online-Meetings auch vor Ort in München Abstimmungen vorzunehmen. Das war allerdings mit einigen Vorbereitungen verbunden, wie Dr. Zani berichtet: „Das gesamte Projektteam von Rubner Haus hat sich testen lassen, um dann mit den negativen Testergebnissen in der Tasche nach Deutschland einzureisen. Vor Ort mussten selbstverständlich die Sicherheitsabstände untereinander eingehalten werden. Diese zusätzlichen Erschwernisse haben uns alle noch mehr auf das gemeinsame Projekt eingeschworen.“ Alle Beteiligten bestätigen unisono, dass die Entwicklung des Projekts in Neubiberg – trotz allem – ein angenehmer und konstruktiver Prozess gewesen sei. Ein Umstand, der sich in vielen intelligenten Details in den und um die 23 Wohneinheiten widerspiegelt.

Lokale Besonderheiten mit einbeziehen

Hauptaugenmerk lag auf der engen Zusammenarbeit zwischen Rubner Haus und den Planern von Kartenbeck und Lang Architekten. Andreas Maria Lang erklärt: „Unsere Projektvorgabe war es, dieses Projekt mit ‚frischem Berliner Blick‘ zu betrachten.“ Die Distanz war dazu durchaus hilfreich. Allerdings hat sich auch gezeigt, dass es nicht ohne Vor-Ort-Terminen und -Workshops in München und Südtirol funktioniert. Vor allem für die städtebauliche Einfügung der neuen Wohnsiedlung in die Umgebung war es nötig, die Gegebenheiten in Neubiberg persönlich zu kennen, um die regionale Stilistik aufzugreifen und neu zu interpretieren. „Als größte Baukörper werden die Reihenhäuser an der Straße hin zum Rathausplatz errichtet, die etwas kleineren Doppelhäuser sind in der Mitte des Areals platziert, die Einfamilienhäuser befinden sich im hinteren Bereich des Grundstücks und sind mit ihren Wohnräumen und Terrassen zur alten Baumgruppe hin orientiert“, schildert Andreas Maria Lang die architektonische Aufteilung. Um den offenen und durchlässigen Charakter des Areals zu betonen, laden Wege dazu ein, sich zwischen den Objekten und inmitten des alten und durch frische Pflanzungen ergänzten Baumbestands zu bewegen.

Die Rubner Haus Boutique

Vertreter der Immobilis Group als auch das Team von Kartenbeck und Lang Architekten sind zu weiteren Abstimmungen auch nach Kiens in Südtirol gereist. In der Rubner Haus Boutique, dem rund 550 m2 großen „Showroom“, wurden vor allem Möglichkeiten und Lösungen rund um Fenster, Böden, Fliesen sowie Armaturen für Bad und Sanitär präsentiert und besprochen. Dr. Deborah Zani erklärt das Boutique-Konzept: „Hier haben wir die Möglichkeiten, unseren Auftraggebern und Kunden stilberatend zur Seite zu stehen – von großen architektonischen Entscheidungen bis hin zu kleinsten Details des täglichen Wohnens. Im Zuge des Entwicklungsprozesses konnten wir tatsächlich noch viele Details für die Häuser und Wohnungen in Neubiberg entscheidend optimieren.“ Im ersten Stockwerk der Rubner Haus Boutique werden Produkte der Partner wie Gessi (Wellnesslandschaften), Bisazza, Mutina und Porfido Pedretti (Fliesen, Mosaike), Listone Giordano (Holzböden), Artemide (Lichtsysteme und Lampen), Bulthaup und Boffi (Küchen), Laaser Marmor sowie Roda (Gartenmöbel) präsentiert.

Langfristiger Investmenthorizont

Die Ausstattungspakete der Häuser sind ident, da bei Mietobjekten vorab nicht auf Sonderwünsche eingegangen werden kann. Selbstverständlich sind die ausgewählten Details und Materialien auf dem neuesten Stand der Technik. Generell zeichnen sich die Häuser durch höchste Qualität und Nachhaltigkeit aus. „Das Konzept sieht vor, dieses Stadthaus-Ensemble in Neubiberg als langfristiges Investment zu realisieren. Dazu zählt, dass die Errichtung heute vielleicht etwas mehr kostet als ein vergleichbares Haus in Massivbauweise. Auf lange Sicht macht sich diese Entscheidung für die Holzbauweise allerdings aufgrund messbar geringerer Erhaltungs- und Betriebskosten wiederum bezahlt“, geht Dr. Deborah Zani ins Detail. Thomas Fleischmann bestätigt den langfristigen Investmenthorizont und betont einmal mehr die Konzentration auf das Nachhaltigkeitskonzept: „Um den alten Baumbestand im hinteren Teil des Grundstücks langfristig zu bewahren, haben wir uns sogar dazu entschieden, zwei separate Tiefgaragen zu realisieren – und auf diese Weise das sensible Wurzelwerk nicht zu verletzen.“

Nachwachsender natürlicher Rohstoff

Selbstverständlich entsprechen auch die Häuser von Rubner Haus diesen hohen Qualitätskriterien. Das Holz für die 5 Einfamilienhäuser, 12 Doppelhaushälften sowie 6 Reihenhäuser stammt fast ausschließlich aus dem Wechselgebiet in Österreich. Dort wird der Rohstoff – selbstverständlich PEFC-zertifiziert und somit ausschließlich aus aktiv, nachhaltig und klimafit bewirtschafteten Wäldern gewonnen – von Rubner Holzindustrie, dem holzverarbeitenden Geschäftsfeld der weit verzweigten Rubner Gruppe, eingeschnitten und zu Konstruktionsrahmenholz sowie Leimbinderlamellen weiterverarbeitet. Das Holzmaterial wird anschließend in der Produktion von Rubner Haus zu Wand-, Decken und Dachelementen vorgefertigt. Der Umsetzungszeitraum vom Beginn der Produktion bis zur schlüsselfertigen Übergabe der Objekte ist mit 10 Monaten anberaumt. Für die effiziente Auslastung der Produktion ist allerdings geplant, die Häuser der Reihe nach zu fertigen und zu errichten – was auch die Wohnqualität der Anrainer weniger belasten wird.

Holzbauweise als USP

Die Entscheidung für die Holzbauweise und Rubner Haus als umsetzendes Unternehmen wurde von der Münchner Immobilis Group als bewusstes Unterscheidungsmerkmal am deutschen Immobilienmarkt gewählt. Untersuchungen belegen, dass nicht zuletzt die Corona-Pandemie für ein Umdenken in der Gesellschaft sorgt. „Lebensqualität wird verstärkt mit Wohnqualität verbunden. Immer mehr Menschen verinnerlichen die Philosophie der ‚Environmental Sustainability“, also der Nachhaltigkeit im Umgang mit ihrem Lebensumfeld – für sich selbst und auch für nachkommende Generationen. Das beinhaltet auch die Materialien und Bauweise ihrer eigenen vier Wände“, erklärt Dr. Deborah Zani. Diese Einstellung deckt sich mit der Philosophie der gesamten Rubner Gruppe, die sich in einem Wort zusammenfassen lässt: Holzleidenschaft.

Marktsegment „Real Estate“

Der Markt verändert sich. In den vergangenen Jahrzehnten konnte Rubner Haus seine Position als Spezialist für individuelle Holzhausprojekte festigen. Die Entwicklung skalierbarer Hausentwürfe für das Neubiberger Stadthaus-Ensemble stellt für Dr. Deborah Zani eine logische Weiterentwicklung des Portfolios von Rubner Haus dar: „Das ist keine Eintagsfliege, im Gegenteil, hier eröffnet sich ein neues Marktsegment. Selbstverständlich bleiben wir unserem Qualitätsanspruch treu und bringen unser Know-how rund um exklusive Einzelprojekte in die Entwicklung von Real Estate ein.“ Investor Thomas Fleischmann bestätigt diese Einschätzung und geht weiter ins Detail: „Rubner Haus hat für solche Projekte die passende Unternehmensgröße und Flexibilität. Das gesamte Team war für unsere individuellen technischen und gestalterischen Wünsche offen und die Produktion kann 23 Häuser in relativ kurzer Zeit umsetzen. Das waren schlussendlich die entscheidenden Faktoren.“ Anfragen weiterer Immobilienentwickler bestätigen, dass im Real-Estate-Bereich der Trend Richtung Holzbauweise geht.

Zusätzliche Kompetenzen

Mit dem Projekt in Neubiberg beweist Rubner Haus, dass für das Unternehmen Projekte dieser Größenordnung realisierbar sind. Obwohl es sich dabei – technisch gesehen – um Einzelhäuser handelt, bedarf es doch einer umfassenden Gesamtplanung in der Produktion und vor Ort auf der Baustelle. „Zum klassischen Bauverständnis kommen also noch weitere Dienstleistungen hinzu. Wir können dieses Know-how rund um die Material-Logistik, das Produktions-Timing sowie das erweiterte Baustellen-Management anbieten. Das hebt uns von vielen anderen Anbietern ab – und stärkt die Marke Rubner Haus am europäischen Markt“, fasst Dr. Deborah Zani die Teamkompetenzen zusammen und ergänzt: „Aber eines wird sich nie verändern: Das Top-Wohngefühl in einem Haus aus Holz.“

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